Rehabilitation Tax Credit - Real Estate Tax Tips

 Rehabilitation Credit

The Tax Cuts and Jobs Act, signed December 22, 2017, affects the Rehabilitation Tax Credit for amounts that taxpayers pay or incur for qualified expenditures after December 31, 2017. The credit is a percentage of expenditures for the rehabilitation of qualifying buildings in the year the property is placed in service.
The legislation:

  • Requires taxpayers take the 20-percent credit ratably over five years instead of in the year they placed the building into service

  • Eliminates the 10 percent rehabilitation credit for the pre-1936 buildings

A transition rule provides relief to owners of either a certified historic structure or a pre-1936 building by allowing owners to use the prior law if the project meets these conditions:

  • The taxpayer owns or leases the building on January 1, 2018 and at all times thereafter

  • The 24- or 60-month period selected for the substantial rehabilitation test begins by June 19, 2018

 

Reminders for Claiming the Rehabilitation Tax Credit

Form 3468, Investment Credit, is used to claim a variety of investment credits, including the section 47 rehabilitation credit. The instructions to the Form 3468 provide detailed requirements for completing the form.

The form must be attached to the return for each year in which the qualified rehabilitation tax credits are claimed. The form is not required when carrying forward or back net operating losses from a rehabilitation tax credit claimed in another tax year. 

Who must file

The instructions require taxpayers claiming a rehabilitation tax credit to file the Form 3468. This includes a shareholder, partner (other than a partner in an electing large partnership), or beneficiary claiming a credit through an S corporation, partnership, or trust.

In addition, if an estate or trust, S corporation, or partnership is the owner of a certified historic structure, it must file a Form 3468 even if the credit is not being claimed by the entity. 

A lessor of property may elect to treat the lessee as having acquired the property. The lessee will be treated as the owner of the property required to file Form 3468. The lessor will attach a copy of the election to their return and the lessee will file Form 3468. The lessor also should provide the National Park Service project number to the lessee. 

Property or Source of Credit

If the credit claimed for a rehabilitation of a certified historic structure is claimed by the owner of the property the project number assigned by the National Park Service (NPS) must be shown on the owners return. Caution: Do not use state or other identification numbers such as internal identification numbers.

If a lessee is treated as the owner of the property, the lessee should complete Part 1 of the Form 3468 and provide the National Park Service project number.

If the qualified rehabilitation expenditures are passed through to an S corporation, partnership, estate, or trust, then the employer identification number of the pass-through must be shown instead.

Date of Certification of Completed Work

Form 3468 requires the date the NPS Reviewer signed NPS Form 10-168, Part 3, Certification of Completed Work. Caution:  Do not use dates for Part 1 or 2,  the application date of Part 3 of the NPS Form 10-168, or any other date.

If the final certification hasn't been received by the time the tax return is filed for a year in which the credit is claimed, a copy of the first page of NPS Form 10-168, Historic Preservation Certification Application (Part 2—Description of Rehabilitation), with an indication that it was received by the Department of the Interior or the State Historic Preservation Officer, together with proof that the building is a certified historic structure (or that such status has been requested). Individuals filing electronically can submit the information with Form 8453. Certification information will be required in the year received.

Carryback or Carryforward

Do not file Form 3468 if the credit is a carryback or a carryforward from another year. Instead report the credit on Form 3800 (and From 8582-CR if required).

News & Publications

 

Crédito Tributario por Rehabilitación - Consejos de impuestos inmobiliarios

Crédito de rehabilitación

 

La Ley de recortes y empleos fiscales, firmada el 22 de diciembre de 2017, afecta el Crédito Tributario de Rehabilitación por los montos que pagan o incurren los contribuyentes por gastos calificados después del 31 de diciembre de 2017. El crédito es un porcentaje de los gastos para la rehabilitación de edificios elegibles en el año la propiedad se pone en servicio.

 

La legislación:

 

  • Requiere que los contribuyentes obtengan el 20 por ciento de crédito proporcionalmente durante cinco años en lugar de en el año en que pusieron el edificio en servicio

  • Elimina el 10 por ciento de crédito de rehabilitación para los edificios anteriores a 1936 Una regla de transición brinda alivio a los propietarios de una estructura histórica certificada o de un edificio anterior a 1936 al permitir que los propietarios utilicen la ley anterior si el proyecto cumple con estas condiciones:

  • El contribuyente posee o arrienda el edificio el 1 de enero de 2018 y en todo momento a partir de entonces

  • El período de 24 o 60 meses seleccionado para la prueba de rehabilitación sustancial comienza el 19 de junio de 2018.

Recordatorios para reclamar el crédito tributario de rehabilitación

 

El Formulario 3468, Crédito de Inversión, se utiliza para reclamar una variedad de créditos de inversión, incluido el crédito de rehabilitación de la sección 47. Las instrucciones para el Formulario 3468 proporcionan requisitos detallados para completar el formulario.

 

El formulario debe adjuntarse a la declaración de cada año en el que se reclaman los créditos fiscales de rehabilitación calificados. El formulario no es requerido cuando se transfieren pérdidas de operación netas de un crédito fiscal de rehabilitación reclamado en otro año fiscal.

 

Quién debe archivar

 

Las instrucciones requieren que los contribuyentes que reclamen un crédito tributario por rehabilitación envíen el Formulario 3468. Esto incluye a un accionista, socio (que no sea socio en una sociedad grande elegida) o beneficiario que reclame un crédito a través de una corporación, sociedad o fideicomiso.

 

Además, si un patrimonio o fideicomiso, una corporación S o una sociedad es el propietario de una estructura histórica certificada, debe presentar un Formulario 3468, incluso si la entidad no está reclamando el crédito. Un arrendador de propiedad puede elegir tratar al arrendatario como si hubiera adquirido la propiedad. El arrendatario será tratado como el propietario de la propiedad requerida para presentar el Formulario 3468. El arrendador adjuntará una copia de la elección a su declaración y el arrendatario presentará el Formulario 3468. El arrendador también debe proporcionar el número de proyecto del Servicio de Parques Nacionales al arrendatario. 

Propiedad o Fuente de Crédito

 

Si el titular de la propiedad reclama el crédito reclamado para la rehabilitación de una estructura histórica certificada, el número de proyecto asignado por el Servicio Nacional de Parques (NPS) debe mostrarse en la declaración del propietario. Precaución: No use números de identificación estatales u otros, como los números de identificación interna.

 

Si un arrendatario es tratado como el propietario de la propiedad, el arrendatario debe completar la Parte 1 del Formulario 3468 y proporcionar el número de proyecto del Servicio de Parques Nacionales. Si los gastos de rehabilitación calificados se transfieren a una corporación S, sociedad, patrimonio o fideicomiso, se debe mostrar el número de identificación del empleador de la transferencia.

 

Fecha de certificación del trabajo completado

 

El Formulario 3468 requiere la fecha en que el revisor NPS firmó el Formulario 10-168 NPS, Parte 3, Certificación del trabajo completado. Precaución: no use fechas para la Parte 1 o 2, la fecha de solicitud de la Parte 3 del Formulario NPS 10-168 o cualquier otra fecha.

 

Si la certificación final no se ha recibido para el momento en que se presenta la declaración de impuestos por un año en el que se reclama el crédito, una copia de la primera página del Formulario 10-168 de NPS, Solicitud de certificación de preservación histórica (Parte 2-Descripción de Rehabilitación), con indicación de que fue recibido por el Departamento del Interior o el Oficial de Preservación Histórica del Estado, junto con la prueba de que el edificio es una estructura histórica certificada (o que tal estado ha sido solicitado). Los individuos que presentan una presentación electrónica pueden enviar la información con el Formulario 8453. Se requerirá información de certificación en el año recibido.

 

Carryback o Carryforward

 

No presente el Formulario 3468 si el crédito es un traspaso o arrastrado de otro año. En su lugar, informe el crédito en el Formulario 3800 (y del 8582-CR si es necesario).

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