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Interest on Home Equity Loans Often Still Deductible Under New Law

The Internal Revenue Service today advised taxpayers that in many cases they can continue to deduct interest paid on home equity loans.

Responding to many questions received from taxpayers and tax professionals, the IRS said that despite newly-enacted restrictions on home mortgages, taxpayers can often still deduct interest on a home equity loan, home equity line of credit (HELOC) or second mortgage, regardless of how the loan is labelled. The Tax Cuts and Jobs Act of 2017, enacted Dec. 22, suspends from 2018 until 2026 the deduction for interest paid on home equity loans and lines of credit, unless they are used to buy, build or substantially improve the taxpayer’s home that secures the loan.

Under the new law, for example, interest on a home equity loan used to build an addition to an existing home is typically deductible, while interest on the same loan used to pay personal living expenses, such as credit card debts, is not. As under prior law, the loan must be secured by the taxpayer’s main home or second home (known as a qualified residence), not exceed the cost of the home and meet other requirements.

New dollar limit on total qualified residence loan balance

For anyone considering taking out a mortgage, the new law imposes a lower dollar limit on mortgages qualifying for the home mortgage interest deduction. Beginning in 2018, taxpayers may only deduct interest on $750,000 of qualified residence loans. The limit is $375,000 for a married taxpayer filing a separate return. These are down from the prior limits of $1 million, or $500,000 for a married taxpayer filing a separate return.  The limits apply to the combined amount of loans used to buy, build or substantially improve the taxpayer’s main home and second home. 

The following examples illustrate these points. 

Example 1: In January 2018, a taxpayer takes out a $500,000 mortgage to purchase a main home with a fair market value of $800,000.  In February 2018, the taxpayer takes out a $250,000 home equity loan to put an addition on the main home. Both loans are secured by the main home and the total does not exceed the cost of the home. Because the total amount of both loans does not exceed $750,000, all of the interest paid on the loans is deductible. However, if the taxpayer used the home equity loan proceeds for personal expenses, such as paying off student loans and credit cards, then the interest on the home equity loan would not be deductible.   

Example 2: In January 2018, a taxpayer takes out a $500,000 mortgage to purchase a main home.  The loan is secured by the main home. In February 2018, the taxpayer takes out a $250,000 loan to purchase a vacation home. The loan is secured by the vacation home.  Because the total amount of both mortgages does not exceed $750,000, all of the interest paid on both mortgages is deductible. However, if the taxpayer took out a $250,000 home equity loan on the main home to purchase the vacation home, then the interest on the home equity loan would not be deductible. 

Example 3: In January 2018, a taxpayer takes out a $500,000 mortgage to purchase a main home.  The loan is secured by the main home. In February 2018, the taxpayer takes out a $500,000 loan to purchase a vacation home. The loan is secured by the vacation home.  Because the total amount of both mortgages exceeds $750,000, not all of the interest paid on the mortgages is deductible. A percentage of the total interest paid is deductible (see Publication 936).

 

El Servicio de Rentas Internas informó hoy a los contribuyentes que en muchos casos pueden continuar deduciendo los intereses pagados por los préstamos con garantía hipotecaria.

 

Respondiendo a muchas preguntas recibidas de contribuyentes y profesionales impositivos, el IRS dijo que a pesar de las restricciones recientemente promulgadas sobre hipotecas, los contribuyentes a menudo pueden deducir intereses sobre un préstamo con garantía hipotecaria, línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o segunda hipoteca, independientemente de cómo está etiquetado el préstamo. La Ley de recortes y empleos fiscales de 2017, promulgada el 22 de diciembre, suspende de 2018 hasta 2026 la deducción por intereses pagados en préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito, a menos que se utilicen para comprar, construir o mejorar sustancialmente el hogar del contribuyente que garantiza el préstamo.

 

Bajo la nueva ley, por ejemplo, el interés en un préstamo con garantía hipotecaria utilizado para construir una adición a una casa existente es generalmente deducible, mientras que el interés sobre el mismo préstamo utilizado para pagar los gastos de vida personal, como deudas de tarjetas de crédito, no lo es. Como en virtud de la ley anterior, el préstamo debe estar asegurado por el hogar principal o el segundo hogar del contribuyente (conocido como residencia calificada), no debe exceder el costo del hogar y cumplir con otros requisitos.

 

Nuevo límite de dólares en el saldo total del préstamo de residencia calificado  

 

Para cualquier persona que esté considerando sacar una hipoteca, la nueva ley impone un límite inferior en dólares a las hipotecas que califican para la deducción de intereses de la hipoteca. A partir de 2018, los contribuyentes solo pueden deducir intereses sobre $ 750,000 de préstamos de residencia calificados. El límite es de $ 375,000 para un contribuyente casado que presenta una declaración por separado. Estos están por debajo de los límites anteriores de $ 1 millón, o $ 500,000 para un contribuyente casado que presenta una declaración por separado. Los límites se aplican a la cantidad combinada de préstamos utilizados para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda principal y el segundo hogar del contribuyente.

 

Los siguientes ejemplos ilustran estos puntos.

Ejemplo 1: en enero de 2018, un contribuyente obtiene una hipoteca de $ 500,000 para comprar una casa principal con un valor de mercado justo de $ 800,000. En febrero de 2018, el contribuyente obtiene un préstamo con garantía hipotecaria por valor de $ 250,000 para agregar una suma a la vivienda principal. Ambos préstamos están garantizados por la casa principal y el total no excede el costo de la vivienda. Debido a que el monto total de ambos préstamos no supera los $ 750,000, todos los intereses pagados sobre los préstamos son deducibles. Sin embargo, si el contribuyente utilizó los fondos del préstamo con garantía hipotecaria para gastos personales, como el pago de préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito, entonces el interés sobre el préstamo con garantía hipotecaria no sería deducible.

 

Ejemplo 2: en enero de 2018, un contribuyente obtiene una hipoteca de $ 500,000 para comprar una vivienda principal. El préstamo está asegurado por la casa principal. En febrero de 2018, el contribuyente obtiene un préstamo de $ 250,000 para comprar una casa de vacaciones. El préstamo está asegurado por la casa de vacaciones. Debido a que el monto total de ambas hipotecas no supera los $ 750,000, todos los intereses pagados en ambas hipotecas son deducibles. Sin embargo, si el contribuyente sacó un préstamo con garantía hipotecaria de $ 250,000 en la casa principal para comprar la casa de vacaciones, entonces el interés en el préstamo con garantía hipotecaria no sería deducible.

 

Ejemplo 3: en enero de 2018, un contribuyente obtiene una hipoteca de $ 500,000 para comprar una vivienda principal. El préstamo está asegurado por la casa principal. En febrero de 2018, el contribuyente obtiene un préstamo de $ 500,000 para comprar una casa de vacaciones. El préstamo está asegurado por la casa de vacaciones. Debido a que el monto total de ambas hipotecas excede $ 750,000, no todos los intereses pagados en las hipotecas son deducibles. Un porcentaje del interés total pagado es deducible (vea la Publicación 936).

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